Máte na Bali již postavenou vilu?
Realitní trh na Bali prošel v posledních letech výraznou profesionalizací. Změny se přitom netýkají pouze nových projektů, ale také vil a dalších nemovitostí, které již stojí. Pro jejich majitele je stále důležitější otázka, zda skutečný stav nemovitosti odpovídá stavební dokumentaci, územnímu plánování a způsobu, jakým je objekt využíván.
Zásadní změnou je přechod od někdejšího systému IMB (Izin Mendirikan Bangunan) k současnému systému PBG a SLF. U nemovitostí určených ke komerčnímu pronájmu se navíc stavební dokumentace stále více propojuje s podnikatelskými oprávněními v systému OSS.
Pro zahraniční investory je proto důležité prověřovat nejen vlastnické či nájemní vztahy k pozemku, ale celý právní a technický stav nemovitosti.
IMB nahradil systém PBG a SLF
V minulosti bylo základním stavebním povolením v Indonésii IMB – Izin Mendirikan Bangunan. Současný systém pracuje především se dvěma dokumenty:
PBG – Persetujuan Bangunan Gedung představuje schválení budovy a jejího souladu s příslušnými technickými a stavebními požadavky.
SLF – Sertifikat Laik Fungsi je osvědčení způsobilosti budovy k užívání. Potvrzuje, že stavba splňuje požadavky pro svůj deklarovaný účel a může být bezpečně provozována.
Pro investora tedy nestačí dívat se pouze na to, zda vila fyzicky stojí a několik let funguje. Podstatné je, na základě jakých dokumentů vznikla a zda její současné využití odpovídá schválenému stavu.
Co když vila stojí, ale nemá odpovídající PBG?
Právě zde se dostáváme k tématu, které se týká řady starších nemovitostí.
U již dokončených staveb, které nemají odpovídající stavební dokumentaci, se řeší proces pro existující budovu – PBG Bangunan Eksisting. Nejde jednoduše o podání stejné žádosti jako před zahájením nové výstavby.
Nejdříve je nutné zjistit, zda vůbec existují podmínky pro to, aby mohl být skutečný stav nemovitosti administrativně a technicky uveden do souladu.
A právě tady může nastat problém.
První otázkou není vila. Je jí pozemek a územní plánování
Ještě před řešením samotné budovy je zásadní prověřit KKPR a příslušné RDTR, tedy zda zamýšlené využití odpovídá územnímu plánování dané lokality.
Pokud je například vila využívána jako turistické ubytování, musí být takový způsob využití v daném místě přípustný.
To je velmi důležité zejména na Bali, kde se v posledních letech stále více řeší stavby vznikající v oblastech, ve kterých komerční ubytovací činnost nemusí být povolena.
Dodatečná legalizace proto není automatickým řešením každé nelegálně nebo nesprávně povolené stavby.
Pokud samotné umístění či využití stavby odporuje územnímu plánování nebo jiným omezením pozemku, může být možnost nápravy zásadně omezena.
Existující stavbu musí posoudit odborníci
Pokud územní plánování dané využití umožňuje, přichází na řadu technická část.
U již postavené nemovitosti je potřeba zdokumentovat její skutečný současný stav. K tomu slouží tzv. As-Built Drawings, tedy dokumentace zachycující budovu tak, jak byla skutečně provedena.
Nejde pouze o půdorys vily.
Posuzována může být architektura, konstrukce, technické instalace, elektrické systémy, voda a další části budovy. Součástí procesu může být také kontrola konstrukční bezpečnosti, požární ochrany či požadavků souvisejících s odolností budovy.
To je zásadní rozdíl oproti představě, že lze již postavenou vilu jednoduše „dopovolit“ několika formuláři.
SIMBG: stavební dokumentace se přesouvá do propojeného systému
Proces PBG a SLF probíhá prostřednictvím indonéského systému SIMBG – Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung.
Digitalizace má přitom širší význam. Indonésie postupně propojuje různé státní databáze a informace o stavbě, podnikatelském subjektu a jeho oprávněních je tak stále obtížnější posuzovat izolovaně.
A právě to je zásadní zejména pro majitele investičních vil.
Pronajímat vilu je něco jiného než ji pouze vlastnit
Pokud nemovitost slouží ke komerčnímu ubytování, vstupuje do hry také podnikatelská legislativa a systém OSS – Online Single Submission.
Podnikatel potřebuje odpovídající NIB (Nomor Induk Berusaha) a správně nastavenou podnikatelskou činnost podle příslušného KBLI. Dokumentace budovy přitom musí odpovídat tomu, jakým způsobem má být nemovitost provozována.
To znamená, že investor by měl oddělovat dvě otázky:
Mohu tuto stavbu legálně užívat? a Mohu v ní legálně provozovat konkrétní podnikatelskou činnost?
Jedno automaticky neznamená druhé.
Koupit hotovou vilu může být paradoxně složitější než stavět novou
Právě proto doporučujeme zahraničním investorům mimořádnou opatrnost při nákupu již existujících nemovitostí.
Na první pohled může být nabídka velmi atraktivní: hotová vila, bazén, krásný design, dobrá lokalita a historie pronájmu.
To ale samo o sobě nic nevypovídá o tom, zda je celý projekt právně v pořádku.
Před investicí by proto měl proběhnout skutečný Due Diligence, který se nezastaví u smlouvy k pozemku.
Je potřeba prověřit územní plánování, stavební dokumentaci, PBG/SLF nebo relevantní starší dokumentaci, skutečné provedení stavby, deklarovaný účel budovy, podnikatelská oprávnění i možnost pokračovat v zamýšleném komerčním provozu.
Již několik let pronajímaná vila není automaticky legální vila
To je možná nejdůležitější zpráva pro investory.
Skutečnost, že je nemovitost několik let postavená, má hosty nebo byla nabízena prostřednictvím rezervačních platforem, sama o sobě nepotvrzuje její právní stav.
Stejně tak nelze automaticky předpokládat, že jakýkoliv problém bude možné zpětně napravit.
V některých případech může být cesta k uvedení nemovitosti do souladu možná. V jiných mohou být překážkou územní regulace, technický stav budovy, nesoulad dokumentace nebo účel, pro který je objekt využíván.
Bali vstupuje do období důslednější kontroly
Vývoj posledních let ukazuje jednoznačný směr: indonéské úřady kladou větší důraz na soulad staveb, podnikatelských oprávnění a skutečného způsobu provozu nemovitostí.
Pro seriózní investory to nemusí být špatná zpráva.
Naopak. Transparentnější prostředí a důslednější kontrola mohou postupně zvýhodnit projekty, které vznikají legálně, s kvalitní dokumentací a správně nastavenou podnikatelskou strukturou.
Pro české a slovenské investory proto stále platí jednoduché pravidlo: neprověřujte pouze to, co kupujete. Prověřujte také to, zda s tím budete moci legálně dělat to, kvůli čemu nemovitost kupujete.
A právě kvalitní právní, stavební a podnikatelský Due Diligence by měl být jedním z prvních kroků ještě před podpisem smlouvy či odesláním investice.
