1. Vlastnická práva: zapomeňte na „plné vlastnictví“
V Indonésii platí Základní agrární zákon (UUPA) z roku 1960, který říká jasně: půda patří indonéskému národu. Cizinci tedy nemohou vlastnit půdu formou Hak Milik (plného vlastnictví).
Co můžete mít legálně:
-
PT PMA + HGB (Hak Guna Bangunan) – zahraniční investiční společnost, která získá právo stavby až na 80 let.
-
Hak Pakai – právo užívání na 25–30 let s možností prodloužení.
-
Hak Sewa – nájem, který vám ale nedá žádná vlastnická práva.
Proč založit PT PMA: Pokud chcete koupit pozemek pro výstavbu vily, resortu nebo komerčního objektu za účelem podnikání, PT PMA je nutností. Umožní vám držet titul HGB, podnikat a vlastnit nemovitost legálně, aniž byste se vystavovali riziku neplatných smluv.
2. Zonace: barvy rozhodují o vašem zisku
Na Bali je každý pozemek zařazen do územního plánu a má svou barvu:
-
Zelená – zemědělská půda (stop pro výstavbu)
-
Žlutá – rezidenční výstavba (vily, domy)
-
Červená – komerční objekty (obchody, kanceláře)
-
Růžová – turistická infrastruktura (hotely, resorty)
-
Oranžová – kombinace bydlení a podnikání
Rada: Ověření zonace je první krok před koupí. Investice do špatné zóny může znamenat, že na pozemku nikdy nic nepostavíte.
3. Nominee struktura: ruská ruleta s vaší nemovitostí
Někteří cizinci zkouší „zkratku“ – koupí nemovitost na jméno indonéského občana (tzv. nominee) a smluvně si zajistí práva.
Proč to nedělat:
-
Pokud nominee zemře, majetek zdědí jeho rodina.
-
Pokud se rozhodne prodat, vy nemáte šanci tomu zabránit.
-
Indonéský občan jako nominee formálně vlastní nemovitost.
-
Smluvní zajištění je nevymahatelné – běžné dokumenty (Loan Agreement, POA, Testament) jsou právně neplatné.
Legální cesta je vždy bezpečnější, i když je zdlouhavější.
4. Due diligence: vaše pojistka proti podvodu
Před nákupem proveďte kompletní prověrku:
-
Právní stav – vlastnický titul, spory, břemena, daně.
-
Technický stav – riziko záplav, kvalita půdy, přístup k inženýrským sítím.
-
Ekonomika – reálná hodnota, potenciál pronájmu, náklady na údržbu.
Ať je nabídka sebevýhodnější, bez due diligence je to hazard.
5. Daně: na Bali bez nich ani krok
-
Při nákupu: 5 % daň z nabytí (BPHTB) + 11 % DPH u novostaveb.
-
Během vlastnictví: 0,1–0,3 % roční daň z nemovitosti (PBB).
-
Pronájem: 10 % z příjmů (PPh).
Pro české investory platí smlouva o zamezení dvojího zdanění, ale majetek je nutné hlásit i doma.
6. Klíčová doporučení, která vám ušetří miliony
-
Nikdy nekupujte bez prověrky.
-
Vyhněte se nominee – vždy jděte legální cestou.
-
Investujte do kvalitního právního servisu.
-
Mějte rezervu 10–15 % na nečekané náklady.
-
Přemýšlejte dlouhodobě – Bali není pro rychlé zisky.
Závěrem:
Bali je nádherné místo pro život i podnikání. Kdo respektuje místní zákony, má trpělivost a obklopí se odborníky, může si tu vybudovat stabilní a výnosnou investici. Kdo hledá zkratky, ten riskuje, že o vše přijde.
Ráda s vámi všechny možnosti proberu na osobní či online schůzce.
Mgr. Bc. Petra Zakaria, advokátka
